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Mercado imobiliário brasileiro em crescimento

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O mercado imobiliário brasileiro é um mercado baseado em um lastro de poupança. Tudo que os bancos têm de depósitos de poupança, 65% precisam ser aplicados em credito imobiliário. Em 2004 os contratos que até então eram concedidos através de hipoteca do imóvel passaram a ser concedido através da alienação fiduciária, melhorando muito a estrutura jurídica que sustentava o crédito imobiliário. Com isso aumentaram os bancos que começaram a enxergar um volume importante de crescimento do financiamento. Alem disso o cenário macro econômico também favoreceu demais a melhoria do mercado, a própria taxa de desemprego em baixa recorde que vemos hoje no cenário macro econômico nacional, como o crescimento da renda, também favorece aquela pessoa que pode eventualmente trocar o aluguel pela parcela do financiamento. Com a garantia da renda e a parcela cabendo no bolso, fizeram com que a inadimplência do setor fosse decrescente e continua caindo principalmente depois da entrada da alienação fiduciária.

O mercado teve um crescimento importante de 2004 para cá. O total de credito concedido em 2004 foi de aproximadamente 3.9 bilhões de reais, somado tudo aquilo que foi financiado de construção e de pessoa física. Comparando com o fechamento de 2011 o mercado cresceu vinte vezes, portanto 80 bilhões de reais financiados em 2011, entre pessoa física e jurídica. É importante dizer que mesmo crescendo tudo que cresceu acredito que ainda vai crescer. O déficit habitacional brasileiro é de aproximadamente seis milhões de moradias, pessoas com renda acima de três salários mínimos representam em torno de 14% desse déficit e tem uma renda suficiente pra contrair um financiamento imobiliário. De um a três salários mínimos, no mundo todo se vê o estado atuando com uma moradia subsidiada. É importante destacar que quando olhamos o ano de 2012 acumulado até julho, já vemos uma diminuição no crescimento do financiamento, mas esta diminuição se dá principalmente no crédito imobiliário de pessoa jurídica que comparativamente ao ano anterior ele decresceu 28% e o de pessoa física comparativamente cresceu 30% , mas se olharmos a soma geral o mercado esta praticamente equivalente com o mesmo período do ano passado. A partir de abril, maio de 2013 veremos as receitas aumentarem, porque começaremos a ver um segundo ciclo que se iniciou principalmente na crise de 2008 quando os terrenos já foram comprados mais baratos, a permuta voltou, ajudando na margem das incorporadoras quando esses empreendimentos forem entregues.

A projeção é que o mercado cresça por volta de 10% sobre os 80 bilhões do ano passado. As incorporadoras nesses últimos meses do ano vão correr em busca de lançamentos aumentando o volume de financiamento para incorporadoras, fechando em perto de 90 bilhões de reais no total de financiamento ao longo deste ano, e a pessoa física deverá fechar com 55 bilhões, o que daria uma participação quase de 60% no total de financiamento concedidos com recursos de poupança.

É importante acompanhar o rendimento da poupança, porque a poupança é o funding mais importante do mercado imobiliário, sem poupança prejudica bastante o custo para conseguir um financiamento. Hoje os depósitos acima de 30 mil reais representam 60% do volume, mas representam apenas 3% das pessoas, dos depositantes, ou seja, 3% das pessoas que depositam na poupança têm mais de 60% do volume. Hoje não se tem mais a preocupação tão premente do término ou escassez do funding de poupança, o mercado imobiliário esta caindo em volume de financiamento o volume de poupança esta crescendo é um cenário que difere muito de um ano atrás. Há um ano tinha se uma expectativa do funding de poupança acabar ao final desse ano ou durante o ano de 2013, mas toda essa reviravolta no mercado quando os financiamentos caíram e a poupança cresceu bastante já levam essas contas para 2014, 2015, não sendo hoje um item que preocupe pro crescimento do mercado nos próximos anos.

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